¿Cuánto cuesta construir una villa en Bali? (Descomponer)

Bali es, en pocas palabras, una isla hermosa. Así que no nos sorprendió cuando dos de nuestros mejores amigos tomaron la decisión de mudarse allí de forma permanente, atraídos por las olas de Echo Beach y la buceo en islas gili. Nos pidieron ayuda, así que recientemente hemos estado investigando cuánto cuesta construir una villa en Bali, incluidos todos los costos de la tierra, los costos legales, el costo de los materiales de construcción y el precio de la mano de obra.

No es tan barato como pensamos al principio, pero una vez que consideras el tamaño de lo que estás comprando, y el hecho de que estás en Bali, es una buena oferta. Eso es siempre que tenga el dinero y mucho tiempo: en Bali, paciencia o sabares prácticamente una obligación contractual.

Entonces, desde lo que comenzó como un proyecto interno, aquí está nuestra guía completa de todos los costos involucrados en la construcción de una villa en Canggu, Bali. Nos basamos en información de contactos comerciales en Indonesia, así como en las experiencias de una pareja de nómadas digitales que se mudaron allí en 2016. Aquí hay una descripción general de lo que descubrimos, seguido de un desglose completo.

¿Cuánto cuesta construir una villa en Bali?

Ya sea que esté en Bali o Bel-Air, el costo de la propiedad se rige por solo tres cosas: ubicación, ubicación y ubicación. Puede decidir construir su villa en Kuta o Seminyakpero aquí hay algunos costos basados ​​en la villa que nuestros amigos quieren construir en Canggu.

Para una villa de gama media de 3 dormitorios con piscina a 5 minutos de la playa, estamos considerando un costo total de $290,000 (sin amueblar). Esto incluye el arrendamiento de 240 m2 (2,4 Ares) de tierra, que serían alrededor de $78,000 en base a $1,300 por son por año para un contrato de arrendamiento de 25 años. Los costos de construcción y mano de obra a $ 850 por metro cuadrado dan como resultado $ 204,000, y luego agregan otros $ 15,000 más o menos para honorarios legales y sobornos (err … donaciones de caridad del vecindario).

Esos costos están simplificados, por lo que aquí hay un desglose completo de todos los costos involucrados en la construcción de una villa en Bali: desde una parcela vacía hasta un pedazo de paraíso completamente amueblado.

Construyendo una villa en Bali: desglose completo de costos

comprando la tierra

Hay un decreto oficial que establece que «la tierra de Indonesia es un regalo de Dios para el pueblo indonesio», lo que significa que los extranjeros no pueden poseer legalmente tierras o propiedades en ningún lugar de Indonesia. En cambio, la opción más fácil y común es un contrato de arrendamiento a largo plazo.

Suelen tener una duración inicial de 25 años y tienen un precio por son (100 m2) por año. El costo incluye el hak sewaque es el derecho a construir una propiedad (y una piscina) en ese terreno.

La ubicación lo es todo, y los precios van desde $400 por año por una parcela tierra adentro en medio de la nada, hasta más de $3,500 por algunas de las ubicaciones más deseables junto a la playa. Entonces, más de 25 años para un 3 son trama, tu el desembolso total puede oscilar entre $ 30,000 y $ 250,000 y arriba. Solo como recordatorio, la tierra que estamos buscando para nuestro proyecto personal de Canggu cuesta $1,300 por son por año.

El principal problema con el alquiler de tierras en Bali es encontrándolo. Se han comprado muchas de las mejores ubicaciones, y las ubicaciones no tan deseables tienen una prima. Incluso bajo el régimen actual de Covid-19, los precios de la tierra de Bali aumentan mes a mes. Una buena idea es vigilar algunas parcelas específicas durante unos meses para tener una idea de cómo se mueve el mercado.

Podría valer la pena buscar inspiración en algunos de los lugares menos residenciales: lugares apartados como Playa Nyang Nyang son bastante asequibles ahora y una buena inversión para el futuro.

Hay innumerables agentes inmobiliarios en Bali felices de venderle un contrato de arrendamiento, y son una gran fuente de datos. Cuando comenzamos nuestro propio proyecto de construcción, marcamos un sitio administrado por Paradise Property Group para verificar las fluctuaciones de precios semanales (no estamos afiliados con ellos de ninguna manera, solo tienen una gama útilmente grande de Terreno en venta en Bali). Si alquila un terreno a través de un agente inmobiliario, espere pagar hasta un 5 por ciento como tarifa.

El contrato de arrendamiento de 25 años generalmente se extiende a cualquier cosa hasta 70 años, pero eso debe arreglarse previamente. Cuando finaliza el contrato, la tierra, incluidas las mejoras, se devuelve al propietario por ley. Y ‘cualquier mejora’ incluye cualquier desarrollo de edificio, así que efectivamente después de 70 años tienes que devuélveme tu villa y tu piscina gratis. Pero suponemos que será un problema para sus nietos.

Hay muchas publicaciones en el foro sobre encontrar un candidato local para ayudarle a comprar y ser dueño de la tierra. Esta nunca es una buena idea, ya que legalmente la tierra siempre pertenecerá al candidato, sin importar qué tipo de trato hayas hecho. Todos los extranjeros que viven en Indonesia tienen una historia sobre cómo el nominado se puso en contacto con un amigo en el momento en que terminaron su casa, con demandas de pagar el doble por la tierra o enfrentar el desalojo inmediato (y legal).

Peor aún es la historia de la australiana Susi Johnston, que involucró la intimidación de la mafia y la siembra de drogas en un intento de desalojarla de su mansión de $ 3 millones, que fue construida en un terreno ‘adquirido’ a través de un nominado. Ella se refiere a ello como su pesadilla en el paraíso, y peleó su caso hasta llegar a la Corte Suprema de Indonesia. El tribunal declaró que “ningún acuerdo de nominado es válido”, y Susi Johnston ahora enfrenta una deuda agobiante y una sentencia de cárcel.

Entonces, en resumen: no use un nominatario para comprar tierras, o podría terminar perdiéndolo todo.

Permisos y Permisos

Antes de iniciar la construcción en Indonesia, debe obtener una permiso de construcción, conocido como IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Es ilegal comenzar cualquier construcción hasta que no tenga este documento en la mano, y pueden demorar entre 4 y 10 meses (recuerde lo que dijimos sobre sabar?)

El el costo de un IMB es de aproximadamente $ 200 a $ 300, pero normalmente el contratista de la construcción o el arquitecto resolverán todo el papeleo y agregarán esta tarifa a su Factura de cantidad (BoQ). Si no, elija otro contratista. Si necesita más información sobre esto, encontramos algunos consejos útiles en mrfixitbali con respecto a la permiso de construccion IMB.

Además, no puede solicitar un IMB ni ningún otro documento si hay impuestos impagos sobre la tierra. Es imposible decir cuánto podrían ser estos, o si serás responsable de ellos. Si hay montos pendientes, pueden ser una herramienta de negociación útil al discutir el precio de compra con el propietario.

Si está construyendo una villa para alquilar, también necesitará una licencia llamada Pondok Wisata. Como solo puede solicitarlo un indonesio, los extranjeros deben obtenerlo a través de un representante. En este caso, el nominado suele ser el propietario del terreno y el proceso es totalmente legal. El costo de un Pondok Wisata es hasta $3,500, según el tamaño de su propiedad. Nuevamente, su contratista y/o propietario debe incluir esto en el precio.

Arquitectos y Administradores de Edificios

Hay tantas cosas imprevistas que pueden salir mal al construir una nueva casa o villa, y esas cosas son infinitamente más difíciles de manejar en un país extranjero. Vale la pena tener un local con experiencia para supervisar los plazos de construcción, el pedido de materiales y arreglar todos los contratistas que necesitará. Por lo general, esa tarea se entregará a un arquitecto o administrador de edificios.

Un arquitecto local en Bali cobrará entre el 10 y el 15 por ciento de los costos generales de construcción, lo que podría terminar agregando $15,000 a $20,000 a su gasto total. El problema aquí es que los arquitectos de menor reputación regularmente inflarán en exceso el costo de, bueno, todo, para aumentar sus propias tarifas. En la mente de muchos indonesios, esta es una práctica perfectamente aceptable: cualquier extranjero con cientos de miles para gastar en una propiedad es obviamente muy rico y no echará de menos algunos miles de dólares aquí y allá.

Parte del trabajo que normalmente realiza un arquitecto se puede subcontratar a otras personas: por ejemplo, un dibujante calificado independiente normalmente cobra de £ 2,000 a $ 3,000 por completar y enviar la documentación, mientras que un arquitecto cobrará aproximadamente el doble. Sin embargo, quitarle el trabajo al arquitecto solo para ahorrar unos pocos miles de dólares puede crear una mala atmósfera, y casi podemos garantizar que esto terminará costándole más a la larga con ‘retrasos’ y ‘recargos’ sorpresa.

Una mejor opción es contratar a un administrador de edificios, a menudo llamado Project Manager. Esta persona es leal a usted, el cliente, y está ahí para velar por sus intereses. Si de repente se encuentran con un amigo de Bali que “trabaja como arquitecto”, o especialmente si se ofrecen a hacer el trabajo ellos mismos, no es la persona adecuada. Un Building Manager en Bali cuesta lo mismo que un arquitecto, así que espere pagar alrededor de $ 20,000.

Contratar a un buen administrador de edificios eventualmente le ahorrará dinero, ya que habrá menos posibilidades de que los contratistas inflen sus precios, o se vuelvan perezosos y tarden 3 meses en hacer un trabajo de 2 semanas. Solo necesita asegurarse de que todos los que trabajan en su proyecto entiendan que el administrador del edificio tiene la última palabra sobre todo.

Costos de construcción: mano de obra y materiales

La mano de obra es barata en Indonesia, y hay muchos equipos de construcción compitiendo por el negocio de las villas. Como guía aproximada, el costo de construcción, incluidos los materiales, debe ser entre $500 y $1,000 por metro cuadrado. Eso se basa en el tamaño del plano de planta de su villa, no en el terreno, por lo que suponiendo que su villa tiene un área de 200 metros cuadrados da una costo promedio de $ 150,000 por mano de obra y materiales. Si también está construyendo una piscina, esto podría agregar otros $ 12,000 (en promedio).

Independientemente de lo que le digan muchas empresas de construcción, todas trabajarán con un contrato de precio fijo. Algunos contratistas insistirán en que se les pague en función del tamaño de la propiedad, pero probablemente lo estén preparando para un aumento de precios. No hay ninguna razón por la que un constructor de renombre no le dé un precio fijo, y si no lo hace, simplemente busque a alguien más que lo haga.

Otros Honorarios Profesionales

Además del costo de un arquitecto o administrador de edificios, hay otros honorarios profesionales que puede esperar pagar. Por lo general, se cobran por metro cuadrado, por lo que, según su propiedad de 200 metros cuadrados, es probable que las tarifas sean:

• Tarifa de ingeniería estructural: $3,500
• Tarifa de diseño MEP (mecánica, eléctrica y de plomería): $1,700
• Honorario del agrimensor: $1,200

Otros Otros cargos

Sí, sabemos que es un encabezado tonto, pero realmente hay muchos gastos diferentes al construir una villa, especialmente en Bali. Uno a tener en cuenta es Bánjar, que es básicamente un grupo comunitario local que actúa como un sistema de gobierno de aldea y consejo de aldea. Es independiente de la policía de Bali y los costos operativos se recaudan de la comunidad del pueblo.

Los residentes de Bali suelen aportar alrededor de $10 por mes para Bánjar, pero como rico propietario de una villa, su contribución ‘sugerida’ podría ser de hasta $100 por mes. No es una fortuna, pero durante un contrato de arrendamiento de 25 años, su Bánjar las contribuciones podrían acercarse a los $20,000.

En conclusión

Construir una villa aquí no es tarea fácil. Encontrar la parcela de tierra adecuada es difícil, y el precio de arrendamiento probablemente sea más alto para un extranjero que para un nativo de Bali. Habrá meses en los que todo lo que puede hacer es esperar a que un funcionario del gobierno en particular abra el correo en su escritorio para que pueda aceptar su solicitud, y a nadie le importará que le esté costando dinero esperar.

Encontrar formas de ahorrar unos cuantos dólares haciendo parte del trabajo preliminar usted mismo puede parecer una buena idea, pero no suele ser así como se hace en Bali. Solo necesita aceptar que su villa probablemente costará un 30% más de lo presupuestado y no estará terminada a tiempo para la celebración del 25 aniversario de bodas que había planeado.

Pero si está satisfecho con todo eso, obtendrá una propiedad de la que puede estar orgulloso, diseñada según sus especificaciones particulares y en una excelente ubicación. Puede que le haya costado mucho tiempo y mucho dinero, pero mientras se recuesta y se relaja, recuerde: está en tu propia villa en la isla de Bali – una de las islas más bellas de la Tierra.